Avaliação de imóveis para alienação fiduciária - Laudo para garantia, penhora ou hipoteca

As instituições financeiras exigem laudos de avaliação dos imóveis que serão cedidos como garantia de operação com determinação do valor de mercado para venda do bem imóvel e também o valor de liquidação forçada ou valor do imóvel para venda em período inferior àquele que normalmente ocorre no mercado imobiliário.

Esta exigência é justificada na hipótese de inadimplemento com consequente execução da dívida e nas possibilidades de recuperação, por meio de leilão público, do capital cedido ao hipotecante.

O que é liquidação forçada?

Em 1997, durante um congresso do IBAPE-SP a saber, surgiu o conceito de liquidação forçada. Então, foi sugerido o cálculo com base no valor presente do resultado calculado para o valor de mercado do imóvel, considerando um prazo para a concretização da venda e uma taxa de juros definida pelo contratante.

A Norma ABNT NBR 14.653-1:2001 - Avaliação de bens: Procedimentos gerais, fez referência à condição da liquidação forçada e não exatamente ao valor de liquidação forçada:

"Liquidação forçada: Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado?

Posteriormente, no ano de 2003 na publicação da Parte 2 da citada norma, foi reconhecida a importância do valor de liquidação forçada:

?11.5 Liquidação forçada: Quando solicitado, além do valor de mercado, pode constar no laudo de avaliação o valor para liquidação forçada, para uma certa data, adotando-se critérios acordados entre contratantes e contratados?

Em dezembro de 2002 na NBR 14.653-4: Empreendimentos, foi reconhecido o preço de liquidação forçada:

?Preço de liquidação forçada: Quantia auferível pelo bem na hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado?

Em 2005 o IBAPE/SP conceituou o valor de liquidação forçada:

?Valor de liquidação forçada: valor para situação de venda compulsória, típico de leilões e também muito utilizado em garantias bancárias. Quando utilizado deve ser utilizado também o valor de mercado?

O texto em revisão da Parte 1 da NBR 14653 da ABNT passa a contemplar a definição do valor de liquidação forçada:

?Valor de liquidação forçada: valor de um bem na hipótese de uma venda compulsória ou num espaço de tempo menor do que o normalmente observado?

Dessa maneira os valores são determinados por uma função financeira onde as variáveis são definidas pelo valor de mercado para venda à vista do imóvel, o prazo de comercialização e as taxas de juros vigentes, representando o custo de oportunidade de uma venda forçada do imóvel.

CONCEITOS

Valor de Mercado:

Quanto maior o valor de mercado, menor a liquidez;

Tipologia:

Apartamentos tem liquidez maior do que casas;

Ocupação:

Imóveis ocupados têm menor liquidez

Atratividade:

Melhor liquidez para imóveis vocacionados e com boa localização.

Liquidez alta:

Quando se presume que o imóvel pode ser vendido em até 3 meses depois de colocado à venda;

Liquidez média (normal):

Quando se presume que a venda se concretizará no intervalo de 3 meses a um ano da data de disponibilização para venda e

Liquidez Baixa:

Quando a concretização de venda demorará mais de um ano.